Het staat een ieder vrij om overeenkomsten met elkaar aan te gaan en naar eigen goeddunken de inhoud daarvan te bepalen. Dit wordt ook wel het beginsel van contractvrijheid genoemd.
Dit beginsel wordt ook beperkt door artikel 40 van boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Dit houdt in dat rechtshandelingen die in strijd met de wet, de goede zeden en openbare orde nietig zijn en soms vernietigbaar.
Er is een verschil tussen nietigheid en vernietigbaarheid. Een nietige rechtshandeling heeft bij voorbaat niet het rechtsgevolg dat men daarmee beoogd. Nietigheid treedt in ‘van rechtswege’. Bij een vernietigbare rechtshandeling wordt wel het rechtsgevolg geacht te bestaan, maar alleen zolang de vernietiging er niet van wordt aangevraagd. Ofwel: partijen zullen een beroep op vernietiging moeten doen. Een bekend voorbeeld is een beroep op verjaring van een rechtsvordering tot betaling.
In een huurzaak die in 2014 bij de Rechtbank Limburg speelde, ging het om de vraag of en zo ja wanneer de huurovereenkomst van woonruimte is geëindigd. Huurder en verhuurder verschilden van mening daarover. Ook daarbij speelde het aspect van contractvrijheid versus nietigheid een rol.
Wat was nu het geval?
In de huurovereenkomst waren partijen een ‘Extra bepaling’ overeengekomen. Deze houdt in dat de huurovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter vervalt, indien blijkt dat in het gehuurde criminele activiteiten plaatsvinden of hebben gevonden gedurende de periode dat de huurovereenkomst van kracht is. Ofwel: vinden er criminele activiteiten in het gehuurde plaats dan kwam de huurovereenkomst onmiddellijk tot een einde.
Op enig moment werd een hennepkwekerij in het gehuurde ontdekt. De huurder wilde van zijn betalingsverplichting af en door een beroep te doen op de ‘Extra bepaling’ voerde hij aan dat de huurovereenkomst op 1 juni 2012 afliep; immers bij het ontdekken van de hennepkwekerij zou de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden op die dag zijn geëindigd. Volgens de verhuurder was de huurovereenkomst echter niet per 1 juni 2012 maar per 1 oktober 2012 beëindigd. Hij hield de huurder aan zijn betalingsverplichting voor de maanden juni t/m september 2012. Daarnaast vorderde de verhuurder schadevergoeding wegens huurderving en herstelkosten van het gehuurde.
Met het verweer van de huurder ging de kantonrechter niet mee. Hij was van mening dat uit de ‘Extra bepaling’ niet de gevolgtrekking mag worden gemaakt dat de huurovereenkomst bij het ontdekken van de hennepkwekerij in het gehuurde met wederzijds goedvinden is geëindigd. Daarbij werd verwezen naar het bepaalde in artikel 7:271 lid 8 BW dat bepaalt dat voor de rechtsgeldigheid van huurbeëindiging met wederzijds goedvinden nodig is dat deze is geschied nadat de huur is ingegaan. In dat geval was de ‘Extra bepaling’ weliswaar tussen partijen overeengekomen maar was dat vóór de ingang van de huurovereenkomst gebeurd.
Op grond van artikel 7:271 lid 7 BW was de afspraak nietig dat de huurovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter vervalt indien blijkt dat in het gehuurde criminele activiteiten plaatsvinden. Het vervullen van de ‘Extra bepaling’ leidde derhalve niet tot het einde van de huurovereenkomst. De ‘Extra bepaling’ was in strijd met de wet en daarmee nietig.
Dit leidde ertoe dat de huurder aan zijn betalingsverplichting voor de maanden tot 1 oktober 2012 werd gehouden. Hij werd veroordeeld om de huur over die periode aan de verhuurder te betalen. Voor vergoeding van schade in de vorm van huurderving en herstelkosten was echter geen plaats. De kantonrechter oordeelde dat op de ingangsdatum van de huurovereenkomst al een hennepkwekerij aanwezig was, althans dat er zichtbare voorbereidingen daarvan werden getroffen. De verhuurder werd bij het aangaan van de huurovereenkomst geacht op de hoogte te zijn van de aanwezigheid van een hennepkwekerij in de woning, aldus de kantonrechter.
Wat er ook van de beslissing over de vordering ter zake huurderving en herstelkosten ook zij; de beslissing van de kantonrechter voor wat betreft de ‘Extra bepaling’ is begrijpelijk. Wanneer immers al vóór of bij het ingaan van de huurovereenkomst bepaalde afspraken over beëindiging worden gemaakt die de opzeggingsregels in het huurrecht terzijde kunnen zetten, dan kan het systeem van huurbescherming worden ondergraven. Dit is niet wenselijk, niet vanuit de huurder bezien maar zoals uit deze uitspraak volgt ook zeker niet voor de verhuurder.
Heeft u vragen over de rechten en verplichtingen van huurder én verhuurder of wilt u bekijken hoe het snelst een huurovereenkomst rechtsgeldig beëindigd kan worden, neem dan contact op met mr. S. Kissels.
Dit blog is van algemene aard, er kunnen geen rechten aan ontleend worden.