Recentelijk stond ik een particulier bij die door haar voormalige verhuurder was gedagvaard. Volgens deze ex-verhuurder zou hij nog huurpenningen van mijn cliënte tegoed hebben. Naast huur werd onder meer betaling van rente én een boete gevorderd. De verhuurder deed daarbij een beroep op de algemene huurvoorwaarden die volgens hem van toepassing waren. De kantonrechter gaf uiteindelijk mijn cliënte gelijk.
Die zaak doet denken aan de kwestie waarin de kantonrechter in Assen in 2015 een uitspraak deed. Daaruit kan worden opgemaakt dat een verhuurder veelal geen beroep kan doen op zowel rente als een boete.
Het ging daarbij om het volgende:
Een huurder laat in een periode van april 2009 tot en met december 2011 een huurachterstand ontstaan. Deze beloopt bijna €.35.000,-. De verhuurder start een gerechtelijke procedure en naast betaling van de huurachterstand wordt onder meer aanspraak gemaakt op een bedrag van ruim € 25.000,- aan contractuele boetes en een bedrag van ruim € 19.000,- aan contractuele rente. De verhuurder doet daarbij op de toepasselijke algemene voorwaarden waarin is bepaald dat de huurder een boete van € 25,- per kalenderdag moet betalen voor elke dag dat hij de verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakwam. In diezelfde algemene voorwaarden was ook opgenomen dat de huurder 1% rente per maand dient te betalen, ofwel 12% per jaar. De verhuurder deed bij de kantonrechter aldus een beroep op het zogenaamde rente- en boetebeding in zijn algemene voorwaarden. Omdat de huurder de huur niet betaalde waren de boete en rente zo hoog opgelopen dat ze samen veel meer bedroegen dan de totale huurachterstand.
Menig verhuurder zou zeggen: huurder, eigen schuld, had je de huur maar op tijd moeten betalen en bovendien: afspraak is afspraak.
De kantonrechter zag het echter anders. De vordering voor wat betreft de huurachterstand werd weliswaar toegewezen, maar dat gold niet voor de gevorderde rente en boete.
De kantonrechter overweegt het volgende. Vastgesteld wordt dat over het boetebeding tussen verhuurder en huurder niet was onderhandeld bij het sluiten van de huurovereenkomst. Bovendien wordt ingevolge de algemene voorwaarden eenzijdig een boete aan de huurder opgelegd voor het niet-nakomen van welke verplichting van de huurder dan ook. De boete is verschuldigd bovenop de contractuele rente van 1% per maand, die gelet op het niveau van de wettelijke rente als te hoog wordt aangemerkt. De boete van € 25,- per dag geldt voor elke niet-nakoming, ongeacht de ernst, aard en omvang ervan. Verder is de boete niet gemaximeerd.
Het rente- en boetebeding worden door de rechter als oneerlijk beschouwd en was het in deze omstandigheden ook niet redelijk dat de verhuurder een geslaagd beroep daarop kon doen.
Interessant is dat de kantonrechter bij de beoordeling aansluiting zoekt bij een uitspraak van het Europese Hof van Justitie. Daarin werd beslist dat een boetebeding in een consumentenovereenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld en dat als oneerlijk moet worden beschouwd, moet worden geschrapt. Voor wat betreft het rentebeding betrekt de kantonrechter een Europese richtlijn dat bepaalt dat het opleggen van een onevenredig hoge schadevergoeding wegens het niet nakomen van verbintenissen door een consument aangemerkt wordt als een oneerlijk beding. Ofschoon het hier niet gaat om een consumentenovereenkomst omdat de huurovereenkomst tussen twee particulieren was gesloten, is de kantonrechter toch van mening dat zowel de Europese uitspraak en richtlijn hier werking hebben.
Van belang is op te merken dat het aspect rond rente en boete niet alleen speelt bij particuliere huur maar ook bij bijvoorbeeld de verhuur van bedrijfsruimte. Zo werd al eerder, in 2014, door het Gerechtshof in Amsterdam bepaald dat wanneer het gaat om een bedrijfsmatige huurder deze niet én rente én boete verschuldigd is. In die zaak vorderde de verhuurder van een bedrijfspand zowel de wettelijke rente als een contractuele boete van 2%. De boete was gebaseerd op de toepasselijke algemene voorwaarden. Het hof oordeelde dat uit artikel 6:92 lid 2 BW volgt dat een verschuldigde contractuele boete in de plaats treedt van schadevergoeding op grond van de wet. Dit betekent dat de schuldeiser niet én boete én schadevergoeding kan vorderen. Nu de wettelijke rente een vorm van wettelijke schadevergoeding is, kan in dit geval de wettelijke rente niet naast de boete worden gevorderd en treedt de boete in plaats van de gevorderde rente, aldus het hof.
Het is dan ook goed om erop bedacht te zijn dat, of het nu om particuliere of een bedrijfsmatige [ver]huur gaat, de algemene regel is dat geen aanspraak kan worden op zowel rente als boete.
Meer weten? Neem dan contact op met mr. S. Kissels.
Deze blog is van algemene aard, er kunnen geen rechten aan ontleend worden.