Huurachterstand komt helaas steeds meer voor. Zowel voor bedrijfsruimte als voor woonruimte. Het uiterste gevolg is dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurder het gehuurde moet verlaten.
De huurder dient op tijd de huurpenningen te betalen, zo volgt uit de wet. Dit moet gebeuren vóór of op de eerste dag van de maand, tenzij huurder en verhuurder anders zijn overeengekomen. Wordt de huur niet of niet op tijd betaald dan heeft de verhuurder de mogelijkheid om aan de rechter ontbinding van de huurovereenkomst te vragen.
Normaliter zal bij een huurachterstand van ten minste drie maanden de rechter beslissen dat het huurcontract wordt beëindigd. Deze richtlijn is vastgelegd in een landelijke regeling van de rechtbanken en ook bevestigd in de rechtspraak. Loopt de huurder dus achter met drie maanden huur of meer dat wordt dat in beginsel als voldoende ernstig gezien om de huurovereenkomst te ontbinden. Wordt niet voldaan aan de drie maanden regel, dan nog kan de rechter de vordering van de verhuurder toe te wijzen indien het gaat om een huurder die stelselmatig te laat betaalt. Ook in dat geval is er sprake van slecht huurderschap.
De rechter zal beoordelen of het niet nakomen van de betalingsverplichtingen door de huurder ernstig genoeg is om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij zullen alle omstandigheden van het geval betrokken worden.
Eerdergenoemde richtlijn geldt overigens alleen voor woonruimte. In de rechtspraak wat betreft huurgeschillen over bedrijfsruimte wordt deze drie maanden regel ook vaak aangehouden, maar de norm is daar minder hard. Bij huurgeschillen over bedrijfsruimte heeft de rechter de mogelijkheid om daarvan af te wijken al komt dat niet vaak voor.
Wat veel huurders vaak niet weten is dat aan de rechter gevraagd kan worden hem een tweede kans te geven, zelfs wanneer er sprake is een voldoende betalingsachterstand dat leidt tot ontbinding van het huurcontract. Dit heet de ‘terme de grâce’. De huurder krijgt dan maximaal één maand om alsnog de huurachterstand in te lossen. Daarnaast moet hij voorkomen dat er opnieuw een huurachterstand ontstaat. Als de huurder niet binnen de gestelde termijn betaalt, dan wordt doorgaans alsnog de ontbinding uitgesproken. Betaalt de huurder wel op tijd dan is het ontbindingsverzoek van de verhuurder afgewezen.
Deze tweede kans bij woonruimte is vastgelegd in de wet [artikel 7:280 BW]. Bij huur van bedrijfsruimte volgt de mogelijkheid van een terme de grâce uit de rechtspraak, maar het wordt in veel mindere mate toegepast.
De rechter is overigens niet verplicht aan de huurder deze extra termijn te geven. Hij heeft ook de keuze om onmiddellijk de vordering van de verhuurder toe- of af te wijzen.
Een terme de grâce zal door de rechter pas worden toegewezen indien het aannemelijk is dat de huurder de huurachterstand ook daadwerkelijk binnen één maand kan en zal betalen. Is de rechter van mening dat de huurder onvoldoende financiële middelen daarvoor heeft, dan wijst deze het verzoek af.
Voor de verhuurder is het van belang dat wanneer de huur structureel niet of te laat wordt betaald de huurder tijdig aan te manen. Bij een betalingsachterstand van drie maanden of een structurele late betaling kan er vervolgens voor gekozen een ontbinding- en ontruimingsprocedure op te starten.
Huurders die te maken hebben met een ontbindings- en ontruimingsprocedure van de verhuurder vanwege een huurachterstand van drie maanden of meer dienen bewust te zijn van de mogelijkheid om een tweede kans aan de rechter te vragen. Om deze terme de grâce zal uitdrukkelijk verzocht moeten worden; de rechter zal het niet uit zichzelf toepassen. Het is daarbij van belang dat de huurder aannemelijk maakt dat er voldoende financiële middelen zijn om én de huurachterstand én de lopende huurpenningen te betalen.
Meer weten? Neem dan contact op met mr. S. Kissels.
Deze blog is van algemene aard, er kunnen geen rechten aan ontleend worden.