Wetsvoorstel vaste huurcontracten

Tweede Kamerleden Nijboer en Grinwist hebben het wetsvoorstel Wet vaste huurcontracten ingediend en dat is door de Tweede Kamer op 16 mei 2023 aangenomen¹. Met dit wetsvoorstel worden tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimten geschrapt. De vanaf 1 juli 2016 geldende Wet doorstroming huurmarkt heeft namelijk niet geleid tot de verwachte toename van het huuraanbod. Verder is de rechtspositie van de huurder eerder verslechterd dan verbeterd en wordt het vaste huurcontract verdrongen. Door tijdelijke contracten hebben huurders minder binding met de buurt en dit bevordert de leefbaarheid van wijken niet. De enorme woningnood speelt ook een belangrijke rol evenals de ongelijke machtsposities van de verhuurder ten opzichte van de huurder.

Het wetsvoorstel vaste huurcontracten regelt dat het tijdelijk verhuren van zelfstandige woonruimten (woningen) wordt afgeschaft. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd moet weer de norm worden. Dit alles geldt voor nieuwe huurovereenkomsten en dus niet voor huurovereenkomsten die al bestaan op het moment dat deze wet in werking is getreden.

Wanneer mogen deze huurcontracten worden toegepast?

Tijdelijke huurovereenkomsten moeten worden toegepast als daar een gerechtvaardigd belang voor is. Bijvoorbeeld bij het bestaan van tijdelijke omstandigheden zoals studietijd, zorgafhankelijkheid en wisselwoningen. Hiervoor wordt in het nieuwe artikel 7:271, tweede lid, BW verwezen naar een nader besluit van de regering waarin deze regels nader worden uitgewerkt (‘de AMvB’) waarin de volgende categorieën van personen bestaan uit:

• huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;
• huurders die in verband met renovatie of sloop als bedoeld in artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
• huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;
• huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten; en
• huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden².

Deze tijdelijke huurovereenkomsten zonder huurbescherming kunnen met dit voorstel worden aangeboden door:

1. Toelaten instellingen, zoals woningcorporaties;
2. Particuliere verhuurders.

Extra wettelijke opzeggingsgrond

De verhuurder krijgt er een wettelijke opzeggingsgrond bij. Deze geldt ingeval van verkoop of bij het zelf bewonen van de woning. Vereist is dat de verhuurder zelf 2 jaar als eigenaar in de woning heeft gewoond voordat de woning werd verhuurd. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de situatie waarin een woning beschikbaar komt nadat mensen zijn gaan samenwonen en waarbij de eigenaar nog niet weet of hij de woning in de toekomst in bezit wil houden of wil verkopen. Dit geldt dus niet voor bedrijfsmatige verhuurders en de verhuurder mag niet meer dan één woning verhuren. Vertrekt de huurder niet uit de woning dan moet de verhuurder naar de rechter stappen. De rechter beoordeelt of de verhuurder aan de voornoemde vereisten en volgende aanvullende voorwaarden voldoet.

Extra voorwaarden

De extra voorwaarden voor de verhuurder:

1. hij kan slechts éénmaal gebruikmaken van deze clausule;
2. hij mag niet eerder dan 3 maanden voor het eind van de overeengekomen huurtermijn een huwelijk of geregistreerd partnerschap zijn aangegaan met wie hij gezamenlijk samenwoont;
3. na het verstrijken van de maximale duur van 2 jaar wordt de huurovereenkomst omzet in huur voor onbepaalde tijd;
4. de mogelijkheid tot beëindiging voor verkoop moet bij aanvang expliciet zijn bedongen en contractueel zijn vastgelegd;
5. de verhuurder is verplicht tot het betalen van een schadevergoeding als hij niet overgaat tot het zelf bewonen van de woning óf de verkoop na opzegging van deze huurovereenkomst (via toepasselijkheid van artikel 7:276 BW).

De verhuurder is op grond van de Wet goed verhuurderschap gehouden om van de opzegging melding te doen bij de gemeente. Dit laatst aangenomen amendement gaat ver en maakt eigenlijk een uitzondering of doet afbreuk aan het bekende adagium ‘koop breekt geen huur’ (artikel 7:226 lid 1 BW). Ik ben benieuwd of en, zo ja, hoe dit nader wordt uitgewerkt. Het is nu aan de Eerste Kamer, die dit voorstel naar verwachting voor de zomer wil gaan behandelen.

 Kamerstuk d.d. 16 mei 2023, nr. 2023P07805 van wetsvoorstelnummer 36195.
2 Kamerstukken 2022-2023, 36195, nr. 31., gewijzigd amendement lid Van Dijk.