In oktober 2021 schreef ik al over de huurkorting voor bedrijfsruimten tijdens de Coronacrisis. Tijd voor deel 2, want de Hoge Raad heeft op 24 december 2021 arrest gewezen.
Dit arrest heeft gevolgen voor voor huurders en verhuurders van zogenaamde 290-bedrijfsruimten. Daarbij kan gedacht worden aan horeca, maar ook onder andere de detailhandel, hotels en kampeerbedrijven. Veel huurders moesten op last van de overheid tijdelijk hun deuren sluiten of konden minder publiek ontvangen. Dat was zo in 2020 en ook weer in 2021. De overheid deed dit door maatregelen te treffen maar ook adviezen te geven. De uitkomsten van dit arrest gelden voor sluitingen maar ook voor huurders die tijdelijk minder publiek konden ontvangen.
Door de maatregelen en adviezen kan de huurder zijn gehuurde bedrijfsruimte niet of in geringe mate exploiteren. Er komt dus geen of veel minder publiek. De Hoge Raad overweegt dat deze overheidsmaatregelen voor de huurder een uitzonderlijke omstandigheid zijn. In de regel is deze omstandigheid dan ook niet verwerkt in huurovereenkomsten die zijn gesloten voor 15 maart 2020, de dag waarop er moest worden gesloten.
De gevolgen van de maatregelen en adviezen zijn dat de waarde van het gebruiksrecht van de huurder sterk is verminderd. Zodanig dat dit de prestaties van verhuurder en huurder ernstig verstoort. De Hoge Raad stelt dat dit niet voor rekening van de huurder dient te komen en dus huurprijsvermindering kan verlangen. Daartegenover staat dat de verhuurder geen aanspraak kan maken op volledige betaling van de huurprijs. De rechter kan de huurovereenkomst hierop aanpassen en de huurprijs (tijdelijk) verminderen.
De vermindering van de huurprijs wordt berekend met de vastelastenmethode. Die methode leidt ertoe dat de huurprijs met een bepaald percentage wordt verminderd. In de berekening moet wel eerst rekening worden gehouden met overheidssteun zoals de TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten). Bij de berekening wordt vervolgens de lagere omzet vergeleken met de omzet in een vergelijkbare periode voorafgaand aan de coronopandemie. Voor meer informatie over die methode, neem gerust contact op. We leggen het u graag uit.
In het arrest oordeelde de Hoge Raad ook, dat de opgelegde sluiting niet een huurgebrek (artikel 7:204 lid 2 BW) is. De sluiting beperkt namelijk de exploitatie maar niet de gehuurde ruimte, terwijl het bij een huurgebrek juist moet gaan om een gebrek aan het gehuurde. Vaak staat in de (ROZ)huurovereenkomst dat de huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering bij een gebrek. De Hoge Raad stelt dat die regel in dit geval dus niet opgaat.
De uitkomst van dit arrest heeft gevolgen voor de (beperkte) sluitingen uit het verleden maar ook voor de toekomst. Verhuurder en huurder doen er verstandig aan om gauw afspraken te maken over huurprijsvermindering. Komt u daar niet uit, neem gerust contact op. We staan u graag met raad en daad bij.
