Tijdens de coronacrisis moesten veel ondernemers de deuren van hun bedrijfspanden langere tijd sluiten. dit gebeurde op last van de overheid terwijl de verhuurder en huurder hier geen invloed op hadden. Veel van de vaste lasten lopen gewoon door. Zo ook de huur, een grote kostenpost van de huurder. Wie moet die kosten tijdens een dergelijke crisis dragen? Op 30 juni 2021 verscheen hierover een langverwacht advies1. Dit advies wordt veelal overgenomen door de Hoge Raad der Nederlanden, die over enige tijd arrest wijst in deze zaak.
Volgens het huurrecht moet de huurder de volledige huur betalen, terwijl de verhuurder aan de huurder de ruimte volledig ter beschikking moet stellen. Hiermee krijgt de huurder het huurgenot van de zaak. Dit genot kan worden aangetast door een gebrek (artikel 7:204 lid 2 BW). Bijvoorbeeld slechte staat van onderhoud, constructiefouten, enzovoorts. Maar is sluiting door de coronacrisis ook een gebrek?
Ja, concludeert de schrijver van het advies. De toelichting is als volgt: de coronacrisis is een omstandigheid die niet volledig aan de huurder valt toe te rekenen. Het komt deels voor zijn rekening omdat door de sluiting de aanloop van publiek wordt beperkt en dat heeft direct invloed op het bedrijf van de huurder. Anderzijds komt het niet geheel voor zijn rekening omdat de beperking ziet op de sluiting van het pand dat wordt gehuurd. Door de opgelegde sluiting kan de zaak aan de huurder niet het genot verschaffen dat de huurder mag verwachten2. Overigens wordt er vaak een ROZ-model3 bedrijfsruimte gebruikt waarin een uitsluiting is opgenomen. De schrijver van het advies stelt terecht dat bij die uitsluiting geen rekening is gehouden met deze crisis. Kortom: staat in het contract toch een uitsluiting dan werkt deze uitsluiting in dit geval waarschijnlijk toch niet.
Geeft dit recht op compensatie? Waarschijnlijk wel. Veel huurovereenkomsten bedrijfsruimte zijn gesloten vóór de uitbraak van de coronacrisis. Deze crisis (een onvoorzienbare omstandigheid (artikel 6:258 BW)) is iets waar contractpartijen bij het sluiten van het contract heel vaak geen rekening mee hebben gehouden. De verhuurder mag dan niet verwachten dat de huurovereenkomst geheel en ongewijzigd in stand blijft. Immers, de huurder kan aanspraak maken op een tijdelijke huurprijsvermindering als zijn omzetverlies voldoende ernstig is. Let wel, een tegemoetkoming4 vanuit de overheid wordt verdisconteerd in die berekening. Het nadeel dat overblijft wordt in principe gedeeld: 50% voor de verhuurder, 50% voor de huurder.
Heeft u vragen over dit artikel, of een andere vraag met betrekking tot huren, huurkorting, het opstellen of beoordelen van een huurcontract? Neem gerust contact op!
1 Conclusie P.G M.H. Wissink d.d. 30 september 2021, ECLI:NL:PHR:2021:902.
2 Let wel, in uw huurcontract bedrijfsruimte kan een afwijkende regeling zijn opgenomen. Dit kan ervoor zorgen dat het antwoord ‘nee’ in plaats van ‘ja’ is in uw geval.
3 ROZ staat voor de vereniging Raad voor Onroerende Zaken, een platform voor professionele partijen in het vastgoed.
4 Deze tegemoetkoming heet wel de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL).