In het huurrecht gelden diverse regels. Vaak gaan discussies over het betalen van de huursom. Maar ook het gedrag van de huurder moet goed zijn.
Huurrecht regel 1: gedraag u als een goed huurder
Voor het gebruik van de gehuurde ruimte moet de huurder zich als een goed huurder gedragen. Dat staat in de wet (artikel 7:213 BW) maar vaak ook in de huurovereenkomst. Dit gaat verder dan alleen dat gebruik. Het gedrag van de huurder buiten het gehuurde kan daar ook onder vallen. Denk aan gedrag in de gemeenschappelijke ruimte/portiek en trappenhuis. Ook in de buurt van de gehuurde ruimte, dus voor op straat, in een andere huurwoning/garage in de buurt.
Wel is het in dat geval nodig dat er een verband bestaat met de huurovereenkomst. Misdraagt de huurder zich in de gehuurde ruimte of daar vlakbij in de buurt, dan kan dit een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst opleveren. En dat kan op zijn beurt voor de verhuurder voldoende reden zijn om de overeenkomst te gaan ontbinden. Of om ontruiming van het gehuurde te vorderen in een spoedprocedure. Denk bijvoorbeeld aan de huurder die medewerkers van de verhuurder intimideert, bedreigt, mishandelt of choqueert door zichzelf iets aan te doen voor de ogen van die medewerkers1. Maar ook de huurder die nabij in drugs handelt, wapens voorhanden heeft, illegaal vuurwerk, inbraken in de buurt pleegt of ander soort misdrijven. Het gaat nog verder.
Huurrecht regel 2: u bent ook verantwoordelijk voor het gedrag van anderen
De huurder is ook aansprakelijk voor het gedrag van derden. Denk bijvoorbeeld aan een inwonend kind dat misdrijven pleegt of een bezoeker. Ook daarvoor is de huurder aansprakelijk in relatie tot de verhuurder. Ook dat kan een tekortkoming van de huurovereenkomst opleveren. Dat heeft tot gevolg dat de huurder, als hij geen maatregelen heeft getroffen om dit te voorkomen, ermee geconfronteerd kan worden dat de verhuurder de huurovereenkomst beëindigd.
De ene huurder kan bij de verhuurder klagen over het gedrag van een andere huurder. In zo’n geval doet de verhuurder van de laatste huurder er verstandig aan een dossier aan te leggen. Is er voldoende reden om een tekortkoming van de huurovereenkomst aan te nemen, dan is het aan te raden dat de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst van die andere huurder over gaat. Er moet wel voldoende aanleiding zijn. De rechter let namelijk bij de ontbinding van de huurovereenkomst maar ook de ontruiming van het gehuurde op de ernst, duur en herhaling en de belangen van huurder en verhuurder. Onderneemt de verhuurder geen actie, dan de klager op gronde van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid vorderen dat de verhuurder hem vervangende woonruimte geeft.
Heeft u een vraag over huurrecht? Neem gerust contact met ons op, we staan u graag te woord. Dit blog is geschreven door mr. Maarten Duurtsema.
1 HR 5 december 2025, ECLI:NL:HR:2025:1858 in welk geval de huurder zichzelf voor de ogen van de medewerkers van de verhuurder zijn keel en armen had gesneden omdat hij een ander woning wilde.