De Tweede Kamer heeft op 25 april jl. het wetsvoorstel betaalbare huur aangenomen. Het is de bedoeling dat deze wet, nadat ook de Eerste Kamer dat heeft behandeld, per 1 juli 2024 in werking treedt. In dit wetsvoorstel betaalbare huur wordt de rechtsbescherming van huurders versterkt door ten eerste meer regulatie. Op dit moment is er een gereguleerd segment (lage ofwel sociale huur) voor woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (€ 879,66 per maand gelijk aan maximaal 147 punten volgens het woningwaarderingsstelsel, WWS). Huurprijzen boven de € 879,66 per maand vallen in het vrij segment. In de nieuwe wetgeving gaan er een laagsegment, middensegment en hoogsegment ontstaan, terwijl de liberalisatiegrens verdwijnt.
Verschillende segmenten
Het wetsvoorstel betaalbare huur gaat uit van verschillende segmenten:
- Laagsegment geldt voor de woning met de huurprijs die maximaal de lagehuurgrens heeft van € 879,66 (147 WWS-punten).
- Middensegment betreft woningen met een huurprijs per maand van € 879,66 (148 WWS-punten) tot en met € 1.123,13 (186 WWS-punten).
- Hoogsegment geldt voor een woning met een huurprijs per maand boven de € 1.123,13 (186 WWS-punten).
Het laagsegment en middensegment worden gereguleerd. Dit wil zeggen dat de huurprijsbescherming van de WWS dwingend is en de verhuurder daar niet van mag afwijken.
Voorbeelden
- Bij de woning met de huidige huurprijs van 750,00 maar maximale huur van € 650,00 moet door dit wetsvoorstel bij bewonerswissel de huur (waarschijnlijk op 1 juli 2025) naar € 650,00 worden bijgesteld.
- Bij de woning met de huidige huurprijs van € 950,00 maar maximale huur van € 650,00 dan moet de huur op 1 juli 2024 worden verlaagd naar € 650,00.
De gemeente kan optreden door toezicht te houden en eventueel tot handhaving overgaan, in gevallen die afwijken. Er kan bijvoorbeeld een bestuursrechtelijke boete worden opgelegd aan de verhuurder.
De indexatie verandert ook. In het huidige systeem worden de huurprijzen geïndexeerd aan de hand van de gemiddelde inflatie over de periode van juli tot juli van de voorafgaande jaren. Dit verandert omdat de huidige WWS per 1 juli 2024 komt te vervallen. De maximale huurprijzen volgens de WWS gaan in op 1 januari 2025 tegelijk met de indexering van de maximale grenzen van de lagehuur en middenhuur. Hierdoor wordt de indexering een half jaar naar achteren geschoven. Om te borgen dat geen periode van indexatie wordt overgeslagen komt er per 1 januari 2024 eenmalig een halfjaarlijkse indexatie van het WWS. Door deze wijziging lopen de wijzigingen van de maximale lagehuurgrens en middenhuurgrens altijd gelijk aan de indexering van de maximale huur volgens het WWS.
De tweede bescherming houdt in dat de huurder in het middensegment straks ook bij de Huurcommissie terecht kan om de (aanvangs)huurprijs te laten toetsen aan het WWS. Dit wordt verbreed; de Huurcommissie is er voor die huurders ook bij geschillen over bijvoorbeeld de afrekening van servicekosten, de jaarlijkse huurverhoging of (onderhouds)gebreken aan de huurwoning.
De derde bescherming is dat de gemeente juridisch gereedschap krijgt om middenhuurwoningen aan middeninkomens toe te wijzen. De leraar, agent, docent en noem maar op.
De nieuwe regels uit het wetsvoorstel betaalbare huur gelden alleen voor nieuwe huurcontracten per 1 juli 2024 zoals wordt beoogd. Dus niet voor huurcontracten die op 1 juli 2024 al bestaan, want daarvoor geldt de wet eigenlijk pas op 1 juli 2025. De volgende stap is dat de Eerste Kamer dit wetsvoorstel in mei gaat behandelen en ongetwijfeld zeer voortvarend. De Minister is namelijk van plan de wet per 1 juli 2024 van kracht te laten zijn.
Verder zijn er in het huurrecht diverse andere wetsvoorstellen in behandeling en andere wetten net van kracht. Dit heeft veel impact op de huurder en verhuurder. Neem gerust contact met ons op voor meer informatie. Schakenraad Advocaten staat u graag bij.